哈佛商业评论

亚历克斯·科扎克坐在莫斯科的公寓里，等待同事尼可莱·克雷洛夫加入Zoom视频会议。视频窗口弹出，尼可莱笑着宣布：“好消息！”

亚历克斯已经有段时间没听到好消息了。事实上，由于疫情封城，过去几周他一直躲在公寓里，感觉周围的世界逐渐在瓦解。

“我找到了潜在买家。”尼可莱说。过去六年里，他和亚历克斯在莫斯科合作开发了70万平方英尺（约65032平方米）的商业办公楼，项目叫东方广场（Eastern Square）。亚历克斯是总部位于纽约的房地产公司EPM负责人，尼可莱则代表当地合资伙伴克拉斯尼投资（Krasny Invest），合作方式为本地公司提供靠近普伦涅斯基区一块优质土地，并疏通俄罗斯官僚机构，来换得项目三分之一的权益。3月底，工作不得不暂停，这天开会亚历克斯还以为是为了讨论重新启动。他不想出售这个项目。

“这家投资公司总部在哈萨克斯坦，他们兴趣非常大。”尼可莱继续说。他要么没注意到亚历克斯震惊的表情，要么选择了无视。亚历克斯知道克拉斯尼投资因为俄罗斯经济突然停滞受到了打击，其他很多公司也一样，但他以为这个项目能坚持到底。时间当然会有所延长，但建筑、工程和施工团队实力强大，当前离竣工只有一年，而且已经找到主要承租人，是一家在俄罗斯开设首个办事处的美国公司。

尼可莱解释了更多细节。与哈萨克斯坦公司拟议的交易可使项目已投资的一亿美元和少量利润变现。不过这个数字远远比不上一月亚历克斯和尼可莱满怀信心预计的超过4.75亿美元利润——项目刚开始构思时预期利润为两亿美元，后来有了增长。

亚历克斯当然很清楚，过去几个月遇到了很多新风险。一年后莫斯科房地产市场会是什么样？经济能迅速复苏吗？人们能回到办公室吗？公司会不会缩减办公场所，让员工在家工作？团队曾成功应对2017年莫斯科房地产市场的低迷，但本次危机显然有所不同。

“我要考虑一下。”亚历克斯告诉尼可莱。

“听我说，我们都很纠结，”尼可莱说，“跟你说实话，我们公司需要流动资金。看看今年世界的变化，特别是办公场所的变化，我认为现在退场是明智之举。再想找这样的报价可能比较难了。跟艾丽西亚谈谈吧。”

艾丽西亚·门德斯在一家总部位于伦敦的保险公司担任董事总经理，该公司在全球投资了1500亿美元，持有东方广场33%的股份。

“我也要和我的老板谈谈，”亚历克斯说，“还有施工队。”

亚历克斯盯着公寓窗外。身为波兰裔美国外派员工，他却深深爱上了莫斯科，不愿看到这座城市和全世界遭受如此深重的苦难。他相信手中的项目能推动城市进一步发展，也为之全情投入。如果现在出售项目，公司和合伙人都不会亏钱，但是他等于浪费了生命中的六年。而且，他也要放弃大部分潜在利润。他真的想在如此糟糕的经济环境下开始新项目吗？

坚持到底

当晚，亚历克斯登录了当天最后一次视频会议，这次是和艾丽西亚。她是公司有影响力的合伙人，管理着300亿美元的房地产投资组合，也一直全力支持东方广场项目。现在她跟其他人一样担心。

“讨论尼可莱的提议之前，我想再了解一下这个工程的现状。”她说。

“今天我们和工头开了两个小时的会。一旦得到市政府批准，他们就能重新开工，”亚历克斯解释道，“问题是人手不足，新规也限制了现场施工人数上限。他们估计最好的情况下，工期至少要推迟一年。”

“最坏的情况呢？”

“他说可能要三年。”听到这个答案，艾丽西亚瞪大眼睛吸了一口气。“好吧，虽然利息成本高一点，延期可能对我们有利，可以为经济复苏、疫苗研发、人们重返办公室提供时间。首批入驻的租客情况怎样？”她问。

“我今天和COO谈过，她说公司还在努力修改计划，但目前仍然希望继续向莫斯科扩张。但他们可能不会需要全部空间，可能只租原定的50%。”

艾丽西亚沉默了一会儿。亚历克斯静静等着。

“你也知道，我们看重的是长期，”她终于开口，“长期以来莫斯科商业办公领域服务不足，尤其缺乏像我们这种级别的楼盘。”这也是刚开始她愿意参与的原因。莫斯科的优质写字楼太少，对现有写字楼的竞争非常激烈。东方广场是2025年之前商业物业领域最重要的项目。

“问题是，市场复苏后还会有需求吗？”艾丽西亚继续说。

“对，当然很难预测，”亚历克斯说，“财务方面有些好消息——利率下降，劳动力成本降低，但我们也得留住租客，还要吸引其他人。我觉得你说得对，如果坚持走长期路线，仍然有机会实现4亿美元以上的利润。”

“可能有机会提供最先进的功能，比如新风系统和无接触进门，”艾丽西亚回答说，“这些特色可能是让我们脱颖而出的关键。如果你有把握，可以针对如何度过风暴做个全面的方案，由我来说服大家把项目坚持到底。毕竟事情在好转之前可能更糟。”

亚历克斯笑着点头，“可以。”但他关上Zoom窗口后问自己，我真能做到吗？他没法忽视全球各地蜂拥而至的坏消息。如果连自己都很难说服，他又怎么说服别人？更令人痛苦的问题是，他是否应该尝试？

过往经验

接近凌晨2点，亚历克斯还没睡，打电话给自己的导师、前商学院教授黄杰（Jay Huang)——他加入学术界之前曾从事房地产开发。

“你是忙到不睡觉么？”黄杰问。

“睡了一会，”亚历克斯撒谎说，“方案规划会议中间也能抽出几个小时补觉。”

黄杰非常了解莫斯科的状况。俄罗斯对外开放后，他收购土地，建了很多高端房产。2008年金融危机后不久离开了莫斯科。

“你觉得情况如何？”他问道。

亚历克斯说：“显然一切皆有可能。”他继续解释说，对于租金和成本的设想有可能实现，也可能随着情况继续恶化而变得更差。几乎一夜之间，莫斯科的空置率从0.5%飙升至7%。

关于哈萨克斯坦投资者的报价，亚历克斯向黄杰透露了更多细节，“尼可莱说，哈萨克斯坦人认为这是以极优惠价格收购优质资产的机会，想尽快完成交易。这样能为克拉斯尼投资提供流动性，而且艾丽西亚和我的投资也能获得不错的回报。EPM的领导不会生气，但也不会高兴。这本来应该是2021年的大项目，如果最终结果是低价出售，挺糟糕的。”

“你老板怎么说？”

“他在忙EPM其他项目。老实说，大多数同行处境还不如我。而且，你很清楚EPM的做事方式。我负责一线，所以我得做决定，要么努力做好，要么抽身而退。”

“如果艾丽西亚愿意跟你继续合作，你能说服她收购尼可莱公司的股权吗？或者让EPM出手？”

“我们现在不可能。艾丽西亚有可能吧。但是如果没有尼可莱帮忙，我能不能搞定还很难说。我怀疑之前工程进展之所以顺利，原因只是他跟几乎一半人都是酒友。”

“希望你别太妄自菲薄，”黄杰说，“是现在的形势不好。”

“我知道绝大部分情况不受控制，但我希望自己可以是那个克服重重困难争取成功的人。毫无疑问，从财务和职业发展角度来看，完成这个项目都能给我带来很大的好处。”

“而且你就快要完成了。危机终将结束，全球经济将复苏。公司业绩会反弹。莫斯科市场将重新开始增长8。即使在2008年金融危机后，我也有项目取得了成功。都会过去的。”

“真像真正的房地产开发商说的话。”

黄杰笑了，“现在你是我们当中的一员了。”

从头开始？

第二天一早，太阳刚刚升起，亚历克斯戴上口罩，从公寓走到东方广场工地。几个月前，街道上还挤满了人。今天，路上只有少数几个穿着医护或警察制服的人，脸都捂得严严实实。感觉像反乌托邦的未来世界。今后城市还能正常运转吗？他和艾丽西亚认为城市中心办公室项目仍然能成功的想法是不是有点疯狂？

他到了目的地。如果不是因为疫情，建筑工人应该已经到场，戴上安全帽，启动了起重机和升降机。但眼下周遭一片寂静。他抬头看看大楼外墙，胸口不由得一紧。他找到了资金充裕的投资者，人脉很广的本地合伙人，可靠的建筑团队，一流的位置，世界级的租户，然而，他职业生涯中最有前途的项目还是岌岌可危。

六年来他一直忙着开发这个项目，现在要放弃实在让人难以忍受。除了情感投资，亚历克斯还要考虑真金白银。如果他能挽救项目，公司投资占的份额将价值不菲，如果出售则意味着他职业生涯这一章将从零开始。

科迪·埃文斯（Cody Evans） 克里斯·马霍瓦尔德（Chris Mahowald）| 文

科迪·埃文斯是专注应对气候变化的投资公司Homecomming Capital的创始人。克里斯·马霍瓦尔德是系列房地产私募股权基金RSF Partners的执行合伙人，也在斯坦福大学商学院担任讲师。

夏林 | 译   蒋荟蓉 | 校   孙燕 | 编辑

亚历克斯应该坚持推进项目还是接受出售项目？

专家意见

希拉·柏丁（Sheila Botting）在商业地产公司Avison Young担任美国专业服务总裁。

一鸟在手，胜过二鸟在林。这个案例里就是要想想这个道理。

亚历克斯应该接受与哈萨克斯坦投资者的交易，利用迄今为止创造的价值获益。再拖延一阵能否多赚些？有可能。但也可能失去一切。现阶段不值得冒险。

我在Avison Young工作时，经常向面临类似情况的客户提供咨询服务。

这是个复杂的跨国开发项目，成功与否取决于当地规划批准状况、施工人员以及疫情和经济衰退期间仍有要找办公空间的租户，需要很多因素互相配合。

此外，疫情期间员工每天在家办公，企业和员工都发现其实并不一定需要到办公室才能工作。灵活的工作方式正迅速推广，而且在先进技术协助下，很多人可以随时随地工作。在北美地区，办公桌使用率通常只有50%，危机之前企业就已开始质疑在房产领域付出的成本。相信今后各大公司会继续减少和优化现场办公。

别误会：我不是在宣布办公室的终结。只是其作用将不断演变；工作区将变成创新和协作的中心，方便人与人、文化和思想的交融，而不是每天必须去的地方。灵活的工作安排将是人才争夺战的关键因素。

当然，每个项目都独一无二。亚历克斯在做决定之前应该进行基于数据和财务分析的风险评估，还要理解各家合作伙伴的立场、理解一些合作伙伴不得不退出合作，在此基础上审查交易结构。

然后再考虑宏观的地缘政治和经济环境，包括俄罗斯和全球经济萎缩的情形。6月，世界银行预测，2020年全球经济将下降5.2%。

亚历克斯还应调查莫斯科写字楼市场的基本面，包括供应、需求和定价。和全球很多城市一样，新冠肺炎危机导致空置率上升，对东方广场来说这并不是好兆头。

艾丽西亚指出，经济衰退通常意味着开发成本降低。但是，有足够劳动力完成项目吗？材料成本会上涨吗？首批入驻租户会不会降低需求甚至退出？规划审批流程呢？亚历克斯能找到新合作伙伴代替克拉斯尼吗？

亚历克斯要量化各项风险，对成本和收入进行敏感度分析。他还应找当地房地产经纪人收集数据，因为经纪人最了解市场动态以及租户的需求变化。

很明显，完成项目对亚历克斯个人有很大的好处。但如果现在接受交易，这个决定很可能会保护公司的利益。这次交易非但不会影响他的职业生涯，反而是推进职业发展的好机会。而且今后肯定还有新机会。房地产领域总有机会。

布莱恩·帕特森（Brian Patterson）是总部位于中欧和东欧的开发与投资机构White Star Real Estate创始人。

市场状况急剧变化时，往往要承受最糟糕时卖出的压力。

亚历克斯不应该放弃，应该收集更多信息，评估各种选择，考虑可能的解决方案。面临高风险，往往门还没关，恐慌情绪就已把自己吓跑。但门很少会完全关上，在信息不足的情况下做决定显然不够明智。

该案例基本改编自2008年金融危机期间我在莫斯科开发房地产的经历。时代不同，具体危机也不一样，但很多考虑有相通之处。我面临的问题是，“能否跟合作伙伴一起解决危机带来的不确定性，为相关各方寻求尽可能好的结果？”

为了回答这个问题，我遵从了导师关于市场混乱时期决策的建议，先把大问题分解成小问题，与团队集思广益，然后考虑问题的实际性和可行性。我们见了主要股东，深入了解各方面临的问题。然后共同考虑如何提供帮助，帮他们坚持下去。

俄罗斯合作伙伴需要将权益变现，于是我们立即开始寻找替代投资者。六个月后，我们与新合作伙伴达成协议，为原合作伙伴提供的报价远远高于原先提出的折扣价，就像本案例中哈萨克斯坦公司提出的一样。这六个月里我们也在努力解决其他问题。

我们从最大的风险开始解决，即银行贷款违约和没收拍卖。为了防止出现这种情况，我们只得满足首批租户的要求。此举导致了大量的额外成本，但也带来了巨大的潜在回报。然后我们就有了“干火药”，确保向承包商支付大笔费用和奖金，所谓“干火药”是项目完成时获得的巨大现金流，也就是开始收到租金后的应付款项，这些费用和奖金可以帮助承包商维持运营。总之，我们跟其股东分享利润，协助解决问题。危机时期不宜贪婪。

亚历克斯应该采取类似做法。只要找到前进的方向，就可以讲出令人信服的故事，让公司老板、艾丽西亚、尼可莱、承包商和租户从“世界正在崩溃”转为相信“项目能做成”。

当然了，真要做到这点，得付出时间和大量努力。2008年，我们召开了几十次战略会议，亚历克斯也要这么做。但我们的方法奏效了。市场稳住，承租人也选择留下。后来利润是最初预期的四倍。

我相信亚历克斯也能苦尽甘来。如果他能按照艾丽西亚的建议引入先进的健康和安全功能，将东方广场定位为未来的办公楼，成功的机会更大。即便越来越多人在家工作，对优质商业地产的需求也会一直存在，尤其是现在，企业需要更多空间保证员工的安全和生产力。深陷危机，周围一片恐慌之际，要咬紧牙关坚持，生命的迹象终将出现。船到桥头自然直。