哈佛商业评论

新冠疫情让数以千万计的美国人投身于居家办公的宏大试验——这一试验看上去比任何人想象的更持久。一家接一家企业宣布，它们的办公室至少要到2021年年中才会重新开门。一些评论家甚至预言了办公室的消亡和城市的终结。

不过，让我们不要太过超前。现在，甚于以往任何时候，我们在哪里工作的问题——地方和选址的问题——依然是一个基本问题。

疫情和其他危机可以破坏或改变现状，但历史表明，它们也可以加速已有的趋势。长期以来，企业设施的选址问题越来越具有战略重要地位。在超级明星城市和技术中心，企业因其被认为对住房价格和地区贵族化产生了影响，以及因企图聚敛纳税人负担的鼓励政策而面临着日益强烈的反对——在日益高涨的争取种族和经济平等的运动之后，这种强烈反对只可能愈演愈烈。自今年5月明尼阿波利斯警察残忍杀害乔治·弗洛伊德(George Floyd)之后，这场运动就席卷了美国各个城市。

在如今日益令人忧心的经济、政治和社会环境中，选址的决定正变得越来越重要，而不是越来越不重要。弄清楚谁将居家办公、谁将需要实地办公空间、哪些办公室需要精简、哪些需要保留、它们将如何配置和共享以及它们应该精确地选址在何处——在人才济济的超级明星城市、在更具成本效益的二三线都市、在市中心、郊区还是农村地区——需要比以往具有更多的战略思维、分析和规划。

如今，区位是企业战略的核心组成部分。它不仅仅只是一项可以削减的成本，也是吸引和留住人才的关键因素。我所称的“区位战略”对于企业获得竞争优势的能力而言至关重要。我对区位战略的见解来自我在经济地理和企业位置领域的学术研究、我亲自参与的各种引人注目的选址决策，以及过去数十年里与高科技企业及城市的合作。

企业选址的新需求

过去几十年来，我一直在从事企业总部地点变更及决定因素方面的研究。我与同事帕特里克·阿德勒(Patrick Adler)共同进行的这项研究绘制出了从20世纪50年代旧工业经济全盛时期到如今知识经济兴起时期的《财富》(Fortune) 500强企业总部的地理位置图。这项研究发现了这些总部在地理位置上发生的巨大改变，并将焦点集中于不断变化的位置需求背后的因素。

早在1955年，当《财富》杂志编制第一份500强榜单时，美国还是一个以工业为主的经济体，由通用汽车、美孚石油、通用电气和美国钢铁等工业企业主导。今天更多由知识和科技驱动的经济则由亚马逊、苹果和Alphabet等技术密集型企业主导。事实上，最初上榜的企业中，如今只有60家仍然留在榜单上。

在旧的工业经济中，选址决策的导向是将三个关键因素的成本降到最低程度：获得原材料并将其运输到工厂、将成品运输到市场，以及劳动力。虽然早期的工业都建立在底特律和匹兹堡等城市里面或周围，但随着时间的推移，这种模式逐渐开始对这些成本较高的地区产生了偏见。随着工业企业发展成为高度多元化的跨行业企业，它们能够将其工厂——或者逐渐被人生动地称为“分厂”——从成本较高的城市迁到成本较低的未开发地区，先是在郊区，然后是在“阳光地带” (the Sunbelt)，最终到了海外。为了吸引这些工厂，市长们与其地方其他领导人以及为胸怀大志的城市推波助澜的人使用了税收抵免及其他财政鼓励政策。经济发展这一新职业的出现是为了让社区更好地争取并吸引企业投资，而企业选址这一职业的出现是为了管理这一过程并为企业争取最大限度的鼓励措施。随着时间的推移，鼓励方案不断加码，从而发展成为如今数以百万计规模的巨大交易。

然而，高科技、知识型企业的选址决策仰赖的是一组不同的因素。其驱动因素是获得高学历和高技能的人才。这种新的选址模式之所以形成是由于这样一个简单事实：这些人才的聚集度高且集中在某些地方。年轻人才尤其如此，他们是金融、媒体、娱乐和高科技等知识型产业的核心，他们会被吸引到那些既提供大量工作机会和深厚的职业人脉，又有许多可以交友（以及约会）的其他年轻人的地方。正因为如此，这类人才倾向于纽约和洛杉矶这样的超级明星城市，以及旧金山、西雅图、波士顿、华盛顿、奥斯汀等领先的科技中心，这些地方都成为了人才吸铁石。在这种模式下，吸引和留住人才的能力已成为企业选址的核心要素。

我们的统计模型对60多年里数百家《财富》500强的总部所在地进行了跟踪，证实了人才作为关键因素在当今企业总部地理中所扮演的角色。70%的《财富》500强企业总部位于人才排名前四分之一（25%）的大都市，衡量的标准是拥有学士及以上学位的人口比例。另一个关键因素是都市区域的大小。这反映出一个事实，即：越大的都市拥有越大的人才库和更多吸引顶级人才的便利设施。90%的《财富》500强企业总部位于人口在130万以上的大都市区。第三个因素是国际机场的存在。近90%的企业总部位于拥有国际机场的都市，这些机场为世界各地的人才中心提供了全球联络。

我们的研究还绘制出企业总部所在城市和都市的变化。不出所料的是，1955年以来的最大输家一直是中西部工业区，而最大的赢家绝对是旧金山湾区，这是美国高科技知识型经济名副其实的中心。当然，纽约在整个时期依然是企业总部的中心，从20世纪50年代中期至今，这里是16%的企业总部的所在地。早在1955年，芝加哥是这个国家第二大总部城市，而克利夫兰、底特律、匹兹堡、明尼阿波利斯和密尔沃基在榜单上都名列前茅。

如今，横跨旧金山和圣何塞都市区的湾区以52个总部的数量位列第二，是20世纪50年代的四倍，占今天总部总数的10%以上。这一巨大的增长使旧金山湾区一跃而超过了美国第二及第三大都市区洛杉矶和芝加哥。洛杉矶的企业总部在这一时期减少了近20%，而芝加哥这一工业时代巨大的企业总部中心降幅更是接近30%。克利夫兰、匹兹堡、底特律和密尔沃基等“铁锈地带”(Rustbelt)的其他城市降幅甚至更大。

旧金山并不是唯一一个总部数量增加了的都市。科技中心西雅图和丹佛的总部数量也翻了两番。大华盛顿特区新增了13个总部，增长率超过300%。“阳光地带”的许多城市也出现了显著的增长。达拉斯和休斯顿的总部均增长了约60%，目前分别是美国第三和第四大总部中心。亚特兰大和那什维尔的总部都增长了50%，而迈阿密则巩固了它作为拉丁美洲经济和金融中心的地位，其总部增长了200%。总而言之，排名前10的城市占了所有企业总部的一半以上，排名前5的城市所占比例接近40%。仅纽约和旧金山湾区这两个都市区所占的比例就超过25%。

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城市的企业总部不会消失

企业总部的这种新地理格局反映出一种尖刻的、胜者为王的地理观念的兴起，这种观念是由庞大的超级明星城市和都市区主导的。虽然新冠疫情可能会额外导致某种程度的疏散，但它不太可能明显颠覆目前这种业已确立的企业选址方式。

中心与辐射。更有可能的情形是，新冠疫情危机会改变主要企业集群内部的业务职能和位置分布。随着远程工作的兴起，许多家庭以及年老和易感人群可能选择搬迁到人口不太拥挤的近郊、远郊甚至较小的城市。一个可能的结果是更加分散的中心辐射式企业布局系统，主要总部设施位于城市中心，环绕在周围的是为远程工作人员提供服务的卫星综合设施。这些变化最终在国家宏观地理上的体现不如在大都市和超级区域的微观地理上那么明显。这种变化的深度和广度最终会取决于当前危机持续的时间。如果疫苗在2021年初得以面世，并且情况恢复到接近旧常态的样子，那么变化会相对较小。但如果疫苗被证明难以研制，且病毒仍然是一种主动的威胁，那么变化持续的时间会更长久，而在某些情况下会是永久的改变。

无论哪种情形，向远程工作的转变都不是暂时性的变化。在危机袭来之前，约10%到12%的美国劳动力有部分时间在远程工作，只有2%的人是全职居家办公。病毒在今年春天肆虐的时候，这个数字飙升到了劳动力的50%至75%之间。根据最近的一项调查，大约20%的劳动力会在此次危机之后继续全职远程工作，另有1/3的人会兼职从事远程工作。能够远程工作让人们在选择居住地时远比过去灵活。保持社交距离的必要性让家庭更愿意重视空间——无论在室外还是室内，以便提供居家办公以及孩子在线学习的空间。因此，有些人会撤离城市。

不过，也有一些因素会推动其他群体回到城市。处于职业生涯早期的年轻员工会继续被吸引到城市，因为城市提供更高的薪酬、广泛的职业人脉和更深厚的潜在朋友与伴侣资源。自2010年以来，年龄在25到34岁之间受过教育的年轻人约占了城市中心附近社区（市中心5公里范围之内）人口增长的一半，而他们的比例可能还会增加。由于他们挤在拥有多个室友的小公寓里，他们希望而且需要发展更多的私人和职业关系。他们感觉受病毒的威胁没那么大，办公空间——无论是在企业中心还是在公司提供经济担保的合伙办公空间——仍将是招募他们的一个关键便利设施或额外待遇。

这一趋势在主要科技公司身上并未消失，许多公司已经加倍布局于城市。Facebook今年8月签约租赁了纽约宾州车站对面地标性的邮政大楼内73万平方英尺（约合67800平方米）的巨大办公空间，此举令许多人震惊。亚马逊继续打算将数以千计的员工安置在纽约标志性的Lord and Taylor大厦，该大厦是亚马逊在疫情之前购置的。

这些推拉趋势与其说是重大妨碍，不如说它们是在加速已经在发生的变化。将它们扣减出去的同时又新增了为保持社交和身体距离而重新配置的必要。现在很难说对中心位置办公空间的需求会下降多少。至少在短期内，企业需要为非远程工作的员工分配更大的面积空间。可能性很大的是，在今天远程工作的员工中，至少有一半、更有可能是3/4最终会回到办公室从事全职工作。

世邦魏理仕(CBRE)最近的一份报告预测，作为招募和留住青年人才的机制，城市中心的设施需要用来安置企业的顶级职能部门，并发挥“品牌宣言”的作用，就像第五大道旗舰店为零售连锁店做的那样。辐射机构将会安置居住在郊区或二、三线城市的全职上班族或兼职远程工作员工。这项研究彻底驳斥了大企业会放弃或大幅减少他们在纽约或旧金山等超级明星城市布局的想法。正如这份报告所言，如此密集的市场“拥有不断吸引着雇主的深邃、多样、受人青睐的技能”。一种既照顾到年轻员工又照顾到年老员工的策略（无论他们喜欢人多还是厌恶人多）“会很好地契合居家办公安排的增加，并为仍旧希望在办公室工作的员工提供最理想的灵活性和安全性。通过在员工集中地附近建立体贴周到的、有吸引力的卫星办公室，这些办公室就会起到吸铁石的作用，吸引员工并促进文化、合作与创新”。

虽然这种转变可能会对某些物价昂贵城市的经济和财政能力产生负面影响，但是它也有附带的好处：促进郊区和区域经济，减少通勤及由此产生的排放，为建立一体化的15分钟社区创造了可能性，人们可以在此工作、居住，既在城市又在郊区养家——这是城市规划专家迄今都只能梦想的目标。

将区位作为企业战略

决定在何处布局企业的重大设施——尤其是总部或者在某知识中心或创新中心的重要分支机构——是一家公司能够做出的最重要、成本最昂贵的决策之一。这些决策涉及的远不止计算房地产成本和当地的工资水平。它们对公司吸引、招募和留住人才以及获得机会进入重要商业网络和市场会产生巨大持久的影响。当选址决策太轻率或太糟糕时，它们的代价可能十分高昂，而且很难挽回。对于像亚马逊这样的公司来说，因要求和接受过多鼓励政策而对公司的声誉或“品牌”造成的潜在负面影响可能远远超过其货币价值。随着美国的政治情绪变得愈加烦躁，这些一直大量存在的风险也显著加大。

亚马逊高调寻找第二个总部，或者说HQ2的行为提供了公司在选新址时“该做什么、不该做什么”的教科书式案例。2017年9月，亚马逊发布了最初的征求建议书(Request for Proposal , 简称RFP)，简练地概述了如今促成企业选址的关键因素：人口超过100万的大都市、拥有大量熟练技术人才及管理人才、有州际公路和过境服务、邻近一个主要国际机场。亚马逊对这一过程持非常认真的态度，采取了可能是任何人见过的最细致、全面、数据驱动的选址程序，这一程序由房地产、经济开发和选址专业人士组成的顶级团队负责推进。

然而，对于我这样的城市经济发展专家而言，这看上去有点像马戏团（如果不是公开的计谋的话）。企业总是或多或少知道它们希望将关键设施选址在哪里。说得更确切一些，只有少数城市符合亚马逊自己规定的标准。从一开始，我就预计他们会选择华盛顿特区，杰夫·贝索斯(Jeff Bezos)最近在那里购置了一栋价值2000多万美元的宅邸。华盛顿不仅是东海岸权力走廊上的主要都市，而且CEO的居住地选择早已成为企业总部选址的关键因素。（我曾是提交多伦多建议书的那家公司的董事会成员——后来当我明白了这个过程已经退化成争取财政奖励的试探之举时，我辞去了这个职位。）

尽管如此，这场“亚马逊崇拜”的竞赛还是按剧本进行到底了：236个城市递交了建议书，提供了它们经济、人才基础以及可用建设用地方面的详细数据。亚马逊将最终入围名单缩减到20个，对这些城市进行了更深入的了解，派遣团队到每一个地方进行多次实地考察。最终得到的数据集是一个宝库，亚马逊可以用其作为未来建立运营、研究、仓储和配送设施的地点。

尽管进行了这一切周密的计划和数据分析，亚马逊最后还是要求重新进行一次最终选择。在当地政界人士和社区活动家对鼓励政策及对进一步贵族化与背井离乡的前景表达了强烈不满后，该公司撤销了在长岛市的选址。几个月后，当亚马逊悄无声息地在曼哈顿的Hudson Yards租下大量空间而未得到一分钱的补贴时，我和其他评论家的观点得到了证实。

亚马逊绝不是唯一一家引起这种社会强烈不满的高科技企业。穿梭于科技人员在旧金山和奥克兰的城市公寓与他们在硅谷的工作地点之间的巴士就引发了抗议。今年3月，旧金山考虑过一项措施，如果该市未能提供经济适用房，它将限制新的办公空间的建设。今年4月，Alphabet的智慧城市子公司Sidewalk Labs（一家我与之密切合作的公司）从多伦多撤出，部分原因是因为疫情，还因为隐私问题上的争议，以及人们所认为它在取得多伦多湖滨公共土地时享受到的优惠。尽管Sidewalk Labs并没有寻求或接受任何纳税人赞助的鼓励政策，还致力于经济适用房的开发和环境的发展，并广泛参与社区活动，但是这种事情还是发生了。今年7月，西雅图通过了一项工资名单税，或者说“人头税”，以增加来源于该市最大企业和收入最高企业的收入，这些企业被认为没有缴纳他们应缴的份额——这是一个继续存在的问题，它也是导致亚马逊开始寻找第二总部的部分原因。

重新思考选址方法

现在是企业重新思考和修订它们公司选址方法的时候了。它们必须以一种交易性少得多的方式来进行选址和社区参与。它们一定不要把各个地方看作是地图上抽象的点，而该地图由成捆符合特定公司标准的可衡量的特征制成，而是要将它们看成是人们生活、养家、构筑深厚情感依恋的现实社区。它们必须将资金投入俗话所说的嘴巴所在的地方，投资于那些社区，投资于完善它们需要打造的能力，并与它们选择布局的地方维持更富有成效的关系。只有在左翼和民粹主义右翼的反企业、反大型科技情绪日益加深；社区对贵族化、不平等和买不起房产生担忧；争取种族和经济公正的“黑人的命也是命”(Black Lives Matter)运动日益高涨之时，强烈的不满才会加剧。

在当今的环境下，区位战略是越来越重要的一种竞争优势。根据我的研究以及我与领先企业、咨询师、市长、城市领导人和城市发展专家的交谈，加上我在一所领先商学院对这些问题10多年的教学，以下是构成更有效区位战略的五个关键方面。

对纳税人负担经费的鼓励政策说不。纳税人负担经费的鼓励措施每年高达500亿美元左右。单笔的巨额交易已经升至数十亿美元。这样一大笔纳税人的钱本可以花在教育、基础设施、经济适用房和其他公共财物上。

鼓励企业的政策既浪费又无用。详实的研究表明，它们对选址决策的影响微乎其微，甚至没有影响。企业（或他们的选址顾问）制造了一场虚构的竞争，以获取最大限度的鼓励政策，然后将地址选定在我们无论如何都会选择的地方。在这个问题上，美国是一个极端的异类。比如，欧盟就严格限制了辖区能够提供的税收优惠。可是在美国，制定类似的联邦、州和地方政策的努力却不知所终。在缺乏公共监管的情况下，企业应该认识到，自我监管符合他们的自身利益。

接受其他地方的崛起。企业需要更全面地考虑它们的选址地点。对它们来说，发展辐射区域是有意义的，不仅在超级明星城市的郊区，而且在二、三线城市。尽管超级明星城市集中了大量的人才，但它们的生活成本日渐高企，随之而来的是一系列因不平等引发的问题——过高的房租、疯狂的贵族化、极端的不平等、交通阻塞、无家可归等等——我称这些问题为“新城市危机”。说到选址，太多的企业都有一种从众心理，彼此跟风入驻相同的地方。现在是有胆识的领导者打破常规、建立新的滩头阵地的时候了，扩大投资范围、帮助打造新的创新生态系统，加速史蒂夫·凯斯(Steve Case)所称的“其他地方的崛起”。

我们似乎在人才地理上即将到达一个拐点。在这个拐点，规模较小、生活成本较低的城市具有了新的吸引力，这反映在费城、匹兹堡、哥伦布、印第安纳波利斯、纽瓦克、迈阿密和那什维尔等城市都进入了亚马逊第二总部的最终入围名单上。这些城市以及其他许多城市远比沿海超级明星城市更热情友好，这既是因为它们需要就业岗位，也是因为它们的价格更实惠。正如其中一座城市的某位企业领导人向我表示的：“告诉那些科技公司，到‘感恩的城市’来，它们在这里会更受欢迎。”

做一个认真投入的社区伙伴。企业应该抵制住诱惑，不要让社区相互竞争，也不要将他们看成是地图上的点。区位战略不仅仅涉及选择地方，它还涉及以让社区及其居民双赢的方式对这些地方进行管理和投资。他们可以向大学和医学中心等支柱机构学习，这些机构通常都与地方领导人密切合作，创造住房、便利设施和就业岗位。

越来越多的企业已经在他们所处的社区使用这种合作和投资的方式，其中一些是我曾观察并参与了的：

● 保诚保险(Prudential Insurance)一直与家乡新泽西州的纽瓦克同甘共苦。在20世纪60年代后期的毁灭性骚乱之后，该公司没有跟风其他企业到曼哈顿，也没有跟随居民迁到郊区，而是留在了纽瓦克，增加在该市的投资。

● 就在亚马逊启动物色第二总部的时候，沃尔玛宣布了在其阿肯色州本顿维尔的老家建立一个新园区的决定。沃尔玛本可以轻易搬迁到达拉斯、亚特兰大、纽约或别的超级明星城市。可它反而在其家乡加倍投资。在沃尔玛、当地领导人和沃尔顿(Walton)家族部分继承人的支持下，本顿维尔对一系列前沿项目和便利设施进行了投资，旨在将该地区变成一个吸引世界级人才的地方——其中包括水晶桥(Crystal Bridges)美术博物馆及其姐妹机构The Momentary（一个新的当代艺术空间）；一家艺术酒店；一所烹饪学校；一所为贫困学生提供奖学金的私立学校；诸多餐厅和咖啡店；一个新的自行车道网络；以及阿肯色大学的各种项目、中心和学院。

● 在塔尔萨，乔治凯泽家族基金会(George Kaiser Family Foundation)一直努力让这座城市成为一个远程工作中心，对其获过大奖的艺术区、Guthrie博物馆等进行了投资。

● Quicken Loans公司的丹·吉尔伯特(Dan Gilbert)在底特律市中心进行了大规模投资。

设立首席选址官。选址决策不能再交给房地产单位或外包给选址顾问。快速发展的大型企业必须主动负责服务于不同目的的系列选址工作。为确保他们在做出决策的时候既谨慎又具有战略性，企业应该在最高管理层任命一位首席选址官，为其配备一名通晓新经济地理及其数据分析基础、精通社区实际管理的职员——不只是拥有房地产或运营背景的工商管理硕士(MBA)，而且还有从事城市和地方经济发展的专业人士。这种职员能力应该得到由前市长、经济开发人员及其他人员组成的顾问小组的辅佐，他们能够帮助企业更好理解和管理社区，并与社区合作解决紧迫的问题。

这种能力的打造应该延伸到董事会。大企业最好招募前市长、城市领导人和社区开发人员担任董事，设立特别委员会来监督选址和社区管理职能部门。

让区位战略成为商科教育的核心。商学院也必须加快步伐，建立课程与课程体系，向MBA学生教授选址和社区管理学科。区位战略需要作为企业战略的核心元素来教授。在这方面，商学院可以从战略管理和房地产领域现有的教师专家那里获得借鉴。这些专家对地理集群和生态系统已产生了新的见解。

我在多伦多大学罗特曼管理学院(University of Toronto's Rotman School of Management)的课程现在要求学生考虑三组关键问题。我首先让选址问题个性化，邀请学生以数据驱动的方式战略性地考虑他们自己的选址决定。然后，我让他们反复思考为初创企业或大公司查找和选择新址所涉及的每一个因素。之后，我让他们与城市政府或经济发展组织进行一场模拟谈判，帮助他们了解方方面面的冲突和争论。通过这种方式，我可以帮助他们更好地理解选址决策和社区发展中的诸多方面。

现在很可能是开设选址和城市发展MBA课程的时候了，将知识型企业管理、企业战略和房地产专业课程融合起来。更广泛的高管教育也需要开展，尤其是为高级管理人员和公司董事会成员开设针对从业者的增值课程。

考虑到我们当前面临的前所未有的压力、变化和不确定性，选址和社区参与必须成为商科教育和商务实践的中心焦点。

美国的经济地理在过去数十年里已发生了巨大改变。由于新冠疫情，这种改变既在加速，又在变化。现在判断局势将如何解决为时尚早。不过，这些变化正在并将继续塑造一种新的企业格局。有前瞻性的企业比以往任何时候都更重视选址，让选址和社区参与成为它们整体企业战略的核心。毕竟，位置决定一切。

理查德·佛罗里达(Richard Florida) | 文

理查德·佛罗里达是多伦多大学罗特曼管理学院和城市学院的教授，纽约大学沙克房地产学院(NYU's Shack Institute of Real Estate)的杰出客座研究员。

永年 | 译 时青靖 | 编校